第157章 157怎样的判断
关于旧城区工厂腾出来的这二百多亩地，目前已经有几家大房企表示感兴趣。相关管理部门其实就怕拿到地的开发商囤积地皮，不发展建设，所以要求参加竞拍的公司必须有高额的注册资本，在当地注册项目公司。
并且在拍地当天，就要拿出一套详细的未来项目建设计划，提交带效果图的设计方案。拍到地的，要和当地签署限期开盘销售，否则要罚款，两年不开发的话土地直接收回不退钱，一堆捆绑条件。
一听这么严苛的条件，冲着赚快钱或者倒腾地皮来的开发商就知难而退了。因此工厂那边找到的合作商知难而退要放弃，陷入两难。新区倒腾地皮似乎更简单，谁都不想为了老城区二百多亩地就一下子投入那么多时间精力真做大项目。
“秦爽，如果是你，你投新区还是做旧厂区这边的项目呢？”林若妍故意考验一下秦爽的思路。
秦爽是地产公司头号员工，林若妍一直把她当副手甚至是接班人培养。秦爽要变得更强，更有远见，透过现象看本质，是需要成长和磨练的。许多重大决策林若妍都会对秦爽私下讲明白自己思考的过程，不知道这件事秦爽会有怎样的判断呢？
秦爽能感觉到林总的信任与栽培，这段时间她飞速吸收地产方面的各种知识，与公司里那些专业人士交流努力提升自我。她知道，此时是林总给她的一次考验。
她组织了一下语言，回答道：“新区的地便宜，按照常理，同样的钱在同一个地方买更多的地才划算。这个城市规模不大，新区和老城区加在一起还不如京市一个CY区大，地价能涨的话，地买的多利润会更高。
乍一看，老城区的项目地块小，还有拆旧和回迁安置的负担，协调各方面关系，买了地又捆绑了那么多附加条款不好脱手，会牵扯太多精力。
但是，如果真的必须二选一，那我会选老城区的项目。”
“说说你的理由，是做豪宅么？”林若妍微笑，果然秦爽不会被表面迷惑，所以她还要再下个套。
固有的思维建立在过去成功的经验上，目前公司的豪宅项目一切向好，秦爽选择老城区难道要在那里做豪宅？
不过除了京市，在非东部沿海的非省会城市，建造豪宅的利润空间远不如京市和其他几个直辖市大的。
秦爽摇头：“不做豪宅，要针对这个区域进行城市更新。”
在书中的二十世纪五十年代末，欧洲就有人提出了城市更新这个概念，不过那时候国内肯定没人会说这个词。如今房地产行业迎来了新的发展机遇，老城区更新也可以参考国外的一些城市更新理念。没想到秦爽这个非建筑类专业出身的人已经关注到这个“新”名词了。
“那都更新成什么？二百多亩地，比我们现在的豪宅项目用地大一倍而已。”
“如果让我来策划，我觉得应该做一个包括普通住宅、写字楼、高端一点的公寓和商业的一个片区。”秦爽说，“我来之前和到了之后调研已经发现，当地人的生活尺度比京市小，他们更习惯在一个很小的街区内完成上班和生活。一般人的生活轨迹就是每天早上吃饭，走路或者骑自行车上下班，通勤不能超过十五分钟，家附近买点东西回家做饭。周末也在家附近消费。不过他们不满足于街边小店，他们很向往一下大城市的综合的高档的有电影院那种大商场。”
秦爽说的就是城市综合体啊，而且敏锐的发现了这个城市人们的生活半径小这个关键点。
如果在京市，每天公交通勤一两个小时上下班的人大有人在，因为工资支撑他们咬牙坚持这样长的时间，住在便宜的地方甚至城市边缘，到CBD去上班。但是在宜城这样的百万人口城市，大家更习惯于生活便利的老城区，做什么事情走路十五分钟就能到，或者骑车、公交车十分钟几站地都还是能行的。如果让他们住在老城区去新区上班就会觉得远，同理住在新区让他们每天回到老城区上班也可能有抗性。
另外厂城一体的老城区这里有很多大工厂，厂区内什么都有，自己的食堂、礼堂、小卖铺甚至学校和宿舍，老一辈人的一生都在厂子里都不用出工厂的门。这样的生活习惯陪伴了他们将近一辈子，再让他们更改就不太容易了。
所以这样的城市很适合做城市综合体的实验项目。
秦爽虽然没有提起“城市综合体”这个概念，不过她描述的那些以及激发她做这种判断的理由都是对路子的。林若妍高兴道：“你说的对，我也正是这样想的。把老城区的老厂子更新为一个城市综合体，包含你说的那些物业类型，剥离掉工业这个门类，但是可以保留旧的坚固的厂房变成商业、博物馆，成为工业遗产展示场所。
我要让这个项目成为当地旧改的经典标杆，告诉政府腾笼换鸟之后该怎么利益最大化，留住人气，提升区域经济。”
秦爽此时已经不满足于表面上那些说辞了，她问：“林总，留住人气能理解，盖住宅做商业就行了。老城区不缺商业氛围。但是提升区域经济靠什么？商业还是那些内容，顶多加入一个大商场而已。”
“别忘了我们还有写字楼，还有工业遗产这套噱头呢。我说了腾笼换鸟，要放进新的产业来。”林若妍问，“都二十一世纪了，新兴的产业是什么？”
“互联网？”公司本身是地产公司，但是秦爽知道自家很赚钱的部门还有信息部，那个部门办公面积不大，人员也很精干，但产值非常高，“您的意思是在这里引入互联网产业？还是依赖旅游业？”
感觉工业遗产有点新颖，不过似乎并不能吸引多少人气的样子。
“我还要具体看看那块地，那些旧厂房的情况。如果状态好，可以用旧厂房改造出一座工业遗产风的精品酒店。”说到这里，林若妍忽然想起来Y国她买的那个厂子，也有这个机会，于是跳转问道，“那个啥，Y国那边的手续都办妥了吧？那里的旧工厂早晚要关停的，未来也可以考虑工业遗产改为精品酒店的思路。”
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并且在拍地当天，就要拿出一套详细的未来项目建设计划，提交带效果图的设计方案。拍到地的，要和当地签署限期开盘销售，否则要罚款，两年不开发的话土地直接收回不退钱，一堆捆绑条件。
一听这么严苛的条件，冲着赚快钱或者倒腾地皮来的开发商就知难而退了。因此工厂那边找到的合作商知难而退要放弃，陷入两难。新区倒腾地皮似乎更简单，谁都不想为了老城区二百多亩地就一下子投入那么多时间精力真做大项目。
“秦爽，如果是你，你投新区还是做旧厂区这边的项目呢？”林若妍故意考验一下秦爽的思路。
秦爽是地产公司头号员工，林若妍一直把她当副手甚至是接班人培养。秦爽要变得更强，更有远见，透过现象看本质，是需要成长和磨练的。许多重大决策林若妍都会对秦爽私下讲明白自己思考的过程，不知道这件事秦爽会有怎样的判断呢？
秦爽能感觉到林总的信任与栽培，这段时间她飞速吸收地产方面的各种知识，与公司里那些专业人士交流努力提升自我。她知道，此时是林总给她的一次考验。
她组织了一下语言，回答道：“新区的地便宜，按照常理，同样的钱在同一个地方买更多的地才划算。这个城市规模不大，新区和老城区加在一起还不如京市一个CY区大，地价能涨的话，地买的多利润会更高。
乍一看，老城区的项目地块小，还有拆旧和回迁安置的负担，协调各方面关系，买了地又捆绑了那么多附加条款不好脱手，会牵扯太多精力。
但是，如果真的必须二选一，那我会选老城区的项目。”
“说说你的理由，是做豪宅么？”林若妍微笑，果然秦爽不会被表面迷惑，所以她还要再下个套。
固有的思维建立在过去成功的经验上，目前公司的豪宅项目一切向好，秦爽选择老城区难道要在那里做豪宅？
不过除了京市，在非东部沿海的非省会城市，建造豪宅的利润空间远不如京市和其他几个直辖市大的。
秦爽摇头：“不做豪宅，要针对这个区域进行城市更新。”
在书中的二十世纪五十年代末，欧洲就有人提出了城市更新这个概念，不过那时候国内肯定没人会说这个词。如今房地产行业迎来了新的发展机遇，老城区更新也可以参考国外的一些城市更新理念。没想到秦爽这个非建筑类专业出身的人已经关注到这个“新”名词了。
“那都更新成什么？二百多亩地，比我们现在的豪宅项目用地大一倍而已。”
“如果让我来策划，我觉得应该做一个包括普通住宅、写字楼、高端一点的公寓和商业的一个片区。”秦爽说，“我来之前和到了之后调研已经发现，当地人的生活尺度比京市小，他们更习惯在一个很小的街区内完成上班和生活。一般人的生活轨迹就是每天早上吃饭，走路或者骑自行车上下班，通勤不能超过十五分钟，家附近买点东西回家做饭。周末也在家附近消费。不过他们不满足于街边小店，他们很向往一下大城市的综合的高档的有电影院那种大商场。”
秦爽说的就是城市综合体啊，而且敏锐的发现了这个城市人们的生活半径小这个关键点。
如果在京市，每天公交通勤一两个小时上下班的人大有人在，因为工资支撑他们咬牙坚持这样长的时间，住在便宜的地方甚至城市边缘，到CBD去上班。但是在宜城这样的百万人口城市，大家更习惯于生活便利的老城区，做什么事情走路十五分钟就能到，或者骑车、公交车十分钟几站地都还是能行的。如果让他们住在老城区去新区上班就会觉得远，同理住在新区让他们每天回到老城区上班也可能有抗性。
另外厂城一体的老城区这里有很多大工厂，厂区内什么都有，自己的食堂、礼堂、小卖铺甚至学校和宿舍，老一辈人的一生都在厂子里都不用出工厂的门。这样的生活习惯陪伴了他们将近一辈子，再让他们更改就不太容易了。
所以这样的城市很适合做城市综合体的实验项目。
秦爽虽然没有提起“城市综合体”这个概念，不过她描述的那些以及激发她做这种判断的理由都是对路子的。林若妍高兴道：“你说的对，我也正是这样想的。把老城区的老厂子更新为一个城市综合体，包含你说的那些物业类型，剥离掉工业这个门类，但是可以保留旧的坚固的厂房变成商业、博物馆，成为工业遗产展示场所。
我要让这个项目成为当地旧改的经典标杆，告诉政府腾笼换鸟之后该怎么利益最大化，留住人气，提升区域经济。”
秦爽此时已经不满足于表面上那些说辞了，她问：“林总，留住人气能理解，盖住宅做商业就行了。老城区不缺商业氛围。但是提升区域经济靠什么？商业还是那些内容，顶多加入一个大商场而已。”
“别忘了我们还有写字楼，还有工业遗产这套噱头呢。我说了腾笼换鸟，要放进新的产业来。”林若妍问，“都二十一世纪了，新兴的产业是什么？”
“互联网？”公司本身是地产公司，但是秦爽知道自家很赚钱的部门还有信息部，那个部门办公面积不大，人员也很精干，但产值非常高，“您的意思是在这里引入互联网产业？还是依赖旅游业？”
感觉工业遗产有点新颖，不过似乎并不能吸引多少人气的样子。
“我还要具体看看那块地，那些旧厂房的情况。如果状态好，可以用旧厂房改造出一座工业遗产风的精品酒店。”说到这里，林若妍忽然想起来Y国她买的那个厂子，也有这个机会，于是跳转问道，“那个啥，Y国那边的手续都办妥了吧？那里的旧工厂早晚要关停的，未来也可以考虑工业遗产改为精品酒店的思路。”
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