第134章 134循序渐进开发
上述提到的那些内容，林若妍大略估算了一下所需要投入的成本。
做产业规划和具体的规划设计，这些咨询设计费用她预算是一千万以内，她不是只做自己要弄的那一小片地，而是整个产业新城的规划，而且这不包括具体研发院墅产品和绘制样板组团施工图的钱。
现在的产业新城规划，只是相关报告上的几行字，并没有图文并茂，也没有任何详实的经济参考数据，用现实专业人士的眼光看就是太不专业太空泛，看起来随时都能被别的替代。
如果他们想要将这个XX产业新城真的一点点建造起来，十年甚至二十年的努力少不了，那么一开始的规划图景就要画出来，要让看到的人都充满希望，耳目一新心驰神往，才能朝着这样的目标努力。目前，只有境外一些机构才具备做相应产业研究和整体规划的能力。
国内可以做其他方面的创新设计，这块创新加上大小专业的施工图设计费用，她也给预留八百万。刚才她提出来1.0容积率的院墅，她自己可画不出来，只是记得一些大概的逻辑。
别墅最重要的院子要保留，私密性和入口要分开，每一户之间都有一些连接的墙体，这也是为了提前规避将来禁止开发独栋别墅的政策。这样的三五户房子都是连着的，但是并非那种每家每户格局一样前后门的联排别墅，每一户还要有不同的院落入户感受。远看像是一栋上千平米的大别墅，实际上则是几家一起住，达到了1.0的容积率。
这样的居住特色产品，也只能是国内的设计院在各种严苛的规范条件下才能够研发出来。国内的大设计院有这样的创新能力。
而起步区样板组团她定义为特色小镇，坚持要仿照境外的一些小镇异域风情，倒不是她自己喜欢或者崇洋媚外。
这个时代的思潮就是如此，如果是林若妍自己，她更想造四合院或者江南水乡苏州园林。但北方水景太贵，此时此地，更多来到京市打拼的新贵们向往的田园生活，在他们脑海中的概念更容易接受北美、法式、地中海、托斯卡纳之类的风格，他们平时很难去到那些境外的地方，杂志上看着照片非常美的小镇才更容易打动他们。
也许再过十年，国人才开始意识到中式传统建筑的美，优化出更多蕴含这样意境的新中式小镇，而现在，她还是要向世俗的审美低头，不能将自己喜欢的硬塞给客户。
在各种风格中，造价相对便宜，外观又很好看的当然是地中海风格了。在国外，人家原生的小镇也就是用大面积涂料，鲜明的颜色对比，红色的瓦顶加一些石材拼贴来造房子，形成了与国内的农民大院迥然不同的童话造型。
另外，北方地区大多数规划格局都是横平竖直棋盘型的，国外的小镇则是围绕某一建筑物或者某一广场呈现放射状展开，更自由浪漫，这种完全不同的格局，进而影响到的生活体验，是能满足客户对第二居所的幻想，提升新奇感，是住在城市内没有的体验。
要实现这些，需要在规划设计阶段投入很多钱。这笔钱在场其他人肯定不愿意出，或者说他们不会觉得设计值那么多钱。
林若妍抢着自己来支付，是为了控制整体起步区风格品质。否则，以目前所在这家“温泉城堡”的审美水准造房子，哪怕户内真材实料堆砌卖精装，也不会吸引到她想要的那批客群了。
紧接着，就是买地和建设样板组团的钱。十万一亩那个说的是工业地，林若妍要用这里面的住宅地，因此价格也会高一些，目前谈一谈多买点大概是十五万一亩。未来她打算囤一千亩地，要花1.5个亿，地要一点点建设，这笔钱也要慢慢支付。近期她会在十月先买一百亩地，这也不过是一千五百万花销。
这一百亩地作为常规项目的样板组团实在太大，已经相当于她在CY区的豪宅项目体量了，不过对于目前XX新城的大规模，这个数量级却很小，只相当于起步区的居住样板组团。
按照1.0容积率建设的话，能盖6.66万平方米的住宅，一百平左右一套的类别墅能出600套，全都按照毛坯销售，一套只卖一百万，那就是六个亿的预期销售额。
由于这种类别墅本身就是低层住宅，建安成本远低于多高层住宅，所以按照她的经验预估，六万多平米的这种房子也就是六七千万的建安成本可以盖出毛坯状态。加上景观园林、市政设施的建造，以及买地、税费、设计均摊在这一百亩的那些成本，整体成本控制在两个亿以内是能做的。
一期样板组团，六个亿销售额预期和两个亿总成本之间那四个亿就是纯利润了。
这四个亿能让她续命四个月，而这只是第一个一百亩地的投入产出。随着这个项目日渐成熟，一千亩地越往后的价值越来越高，产品也可以升级变得高档，或者提升单价，让总售价逐渐提升。她估计自己在这个项目上怎么也能期待着有四十个亿左右的纯收入了。
这里说的都是纯收入，不是豪宅项目那种五十个亿的销售额预期。豪宅那边销售额还没有扣除前期的大量成本投入呢，到最后能落入口袋的也就是四十个亿。
总之，若是豪宅那边项目回款正常，她眼下也能顺利介入XX新城起步区的项目之中，她未来几年似乎都不用担心续命的问题了。
在场众人互相看了看，最终王民与大家交换了眼神，开口道：“林总不愧是京市做大事的，站得高看得远，比我们这些老家伙见识多。你说的那些都你来，你想要多少地？”
其实别的事情都是小钱，大头还是关于土地的划分。起步区好几百亩，林若妍若是要走太多，基本上囊括了所有住宅地，那别人能分的就只有别的。
比如老刘肯定还是盯着整个区域市政工程的，凌老六多半是想把起步区的所有房建工程都拿下。而王民，他现在只想做酒店，未来说不定看到房子利润高来钱快，也会照猫画虎。
她要做，就要给这些人都留好了空间，不能鸠占鹊巢，那样她这个后来者是玩不过这里的地头蛇的。
所以，林若妍说：“要不这样，我先推进产业规划，弄出样板组团的效果图。这样我们一起找上级汇报，听听人家领导的意思，能不能如此做。得到肯定之后，容许做创新的类别墅，好看又高端提升新城整体形象。我想了想，至少先弄一百亩地打个样。”
她没有现在就说要一千亩，就是还没见过上级领导，将来说不定那上面还有其他利益纠葛。不过让她拿出那些漂亮的图纸和雄心勃勃引入产业的计划，就需要先许给她一百亩地。这是她的底线，至少能有几亿的利润预期，她还是可以赌一把的。
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做产业规划和具体的规划设计，这些咨询设计费用她预算是一千万以内，她不是只做自己要弄的那一小片地，而是整个产业新城的规划，而且这不包括具体研发院墅产品和绘制样板组团施工图的钱。
现在的产业新城规划，只是相关报告上的几行字，并没有图文并茂，也没有任何详实的经济参考数据，用现实专业人士的眼光看就是太不专业太空泛，看起来随时都能被别的替代。
如果他们想要将这个XX产业新城真的一点点建造起来，十年甚至二十年的努力少不了，那么一开始的规划图景就要画出来，要让看到的人都充满希望，耳目一新心驰神往，才能朝着这样的目标努力。目前，只有境外一些机构才具备做相应产业研究和整体规划的能力。
国内可以做其他方面的创新设计，这块创新加上大小专业的施工图设计费用，她也给预留八百万。刚才她提出来1.0容积率的院墅，她自己可画不出来，只是记得一些大概的逻辑。
别墅最重要的院子要保留，私密性和入口要分开，每一户之间都有一些连接的墙体，这也是为了提前规避将来禁止开发独栋别墅的政策。这样的三五户房子都是连着的，但是并非那种每家每户格局一样前后门的联排别墅，每一户还要有不同的院落入户感受。远看像是一栋上千平米的大别墅，实际上则是几家一起住，达到了1.0的容积率。
这样的居住特色产品，也只能是国内的设计院在各种严苛的规范条件下才能够研发出来。国内的大设计院有这样的创新能力。
而起步区样板组团她定义为特色小镇，坚持要仿照境外的一些小镇异域风情，倒不是她自己喜欢或者崇洋媚外。
这个时代的思潮就是如此，如果是林若妍自己，她更想造四合院或者江南水乡苏州园林。但北方水景太贵，此时此地，更多来到京市打拼的新贵们向往的田园生活，在他们脑海中的概念更容易接受北美、法式、地中海、托斯卡纳之类的风格，他们平时很难去到那些境外的地方，杂志上看着照片非常美的小镇才更容易打动他们。
也许再过十年，国人才开始意识到中式传统建筑的美，优化出更多蕴含这样意境的新中式小镇，而现在，她还是要向世俗的审美低头，不能将自己喜欢的硬塞给客户。
在各种风格中，造价相对便宜，外观又很好看的当然是地中海风格了。在国外，人家原生的小镇也就是用大面积涂料，鲜明的颜色对比，红色的瓦顶加一些石材拼贴来造房子，形成了与国内的农民大院迥然不同的童话造型。
另外，北方地区大多数规划格局都是横平竖直棋盘型的，国外的小镇则是围绕某一建筑物或者某一广场呈现放射状展开，更自由浪漫，这种完全不同的格局，进而影响到的生活体验，是能满足客户对第二居所的幻想，提升新奇感，是住在城市内没有的体验。
要实现这些，需要在规划设计阶段投入很多钱。这笔钱在场其他人肯定不愿意出，或者说他们不会觉得设计值那么多钱。
林若妍抢着自己来支付，是为了控制整体起步区风格品质。否则，以目前所在这家“温泉城堡”的审美水准造房子，哪怕户内真材实料堆砌卖精装，也不会吸引到她想要的那批客群了。
紧接着，就是买地和建设样板组团的钱。十万一亩那个说的是工业地，林若妍要用这里面的住宅地，因此价格也会高一些，目前谈一谈多买点大概是十五万一亩。未来她打算囤一千亩地，要花1.5个亿，地要一点点建设，这笔钱也要慢慢支付。近期她会在十月先买一百亩地，这也不过是一千五百万花销。
这一百亩地作为常规项目的样板组团实在太大，已经相当于她在CY区的豪宅项目体量了，不过对于目前XX新城的大规模，这个数量级却很小，只相当于起步区的居住样板组团。
按照1.0容积率建设的话，能盖6.66万平方米的住宅，一百平左右一套的类别墅能出600套，全都按照毛坯销售，一套只卖一百万，那就是六个亿的预期销售额。
由于这种类别墅本身就是低层住宅，建安成本远低于多高层住宅，所以按照她的经验预估，六万多平米的这种房子也就是六七千万的建安成本可以盖出毛坯状态。加上景观园林、市政设施的建造，以及买地、税费、设计均摊在这一百亩的那些成本，整体成本控制在两个亿以内是能做的。
一期样板组团，六个亿销售额预期和两个亿总成本之间那四个亿就是纯利润了。
这四个亿能让她续命四个月，而这只是第一个一百亩地的投入产出。随着这个项目日渐成熟，一千亩地越往后的价值越来越高，产品也可以升级变得高档，或者提升单价，让总售价逐渐提升。她估计自己在这个项目上怎么也能期待着有四十个亿左右的纯收入了。
这里说的都是纯收入，不是豪宅项目那种五十个亿的销售额预期。豪宅那边销售额还没有扣除前期的大量成本投入呢，到最后能落入口袋的也就是四十个亿。
总之，若是豪宅那边项目回款正常，她眼下也能顺利介入XX新城起步区的项目之中，她未来几年似乎都不用担心续命的问题了。
在场众人互相看了看，最终王民与大家交换了眼神，开口道：“林总不愧是京市做大事的，站得高看得远，比我们这些老家伙见识多。你说的那些都你来，你想要多少地？”
其实别的事情都是小钱，大头还是关于土地的划分。起步区好几百亩，林若妍若是要走太多，基本上囊括了所有住宅地，那别人能分的就只有别的。
比如老刘肯定还是盯着整个区域市政工程的，凌老六多半是想把起步区的所有房建工程都拿下。而王民，他现在只想做酒店，未来说不定看到房子利润高来钱快，也会照猫画虎。
她要做，就要给这些人都留好了空间，不能鸠占鹊巢，那样她这个后来者是玩不过这里的地头蛇的。
所以，林若妍说：“要不这样，我先推进产业规划，弄出样板组团的效果图。这样我们一起找上级汇报，听听人家领导的意思，能不能如此做。得到肯定之后，容许做创新的类别墅，好看又高端提升新城整体形象。我想了想，至少先弄一百亩地打个样。”
她没有现在就说要一千亩，就是还没见过上级领导，将来说不定那上面还有其他利益纠葛。不过让她拿出那些漂亮的图纸和雄心勃勃引入产业的计划，就需要先许给她一百亩地。这是她的底线，至少能有几亿的利润预期，她还是可以赌一把的。
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